Chère Madame, Cher Monsieur,  

Le projet de loi de finances pour 2011 a été adopté ce mercredi 17 novembre 2010 en 1ère lecture par l’Assemble Nationale.

Le régime transitoire issu de l’amendement Scellier du 9 novembre 2010 figure bien dans l’article 58 du projet relatif à la réduction homothétique de 10 % du taux d’un certain nombre de réductions d’impôt :

« VII. – 1. Les I à V sont applicables à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, avant le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.  À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010, et que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011. »

Il en résulte que les contrats de réservation enregistrés chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 permettront aux investisseurs, dans l’impossibilité de réitérer la vente avant cette date, de ne pas se voir appliquer la réduction de 10 % à condition que la VEFA intervienne avant le 31 mars 2011.

De nombreux praticiens en tirent actuellement la conclusion, en matière de défiscalisation Bouvard, que les acquéreurs peuvent dans cette situation bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 25 % et non de 20 %.

Il s’agit selon moi d’une interprétation erronée qui trouve probablement son origine dans les commentaires du député Charles de Courson à l’origine de cet amendement :

« La détermination d’une date butoir au 31 décembre 2010  pour continuer à bénéficier du taux plein de l’avantage fiscal  avant la réduction de 10 % va créer un afflux de dossiers difficilement gérable chez les notaires et dans les banques. Dès lors, à condition que la décision d’investissement immobilier ait réellement été prise avant le 31 décembre, des dispositions transitoires doivent permettre un passage des actes authentiques jusqu’au 31 mars 2011. »

Le taux plein auquel fait référence Monsieur de Courson n’est pas celui qui s’applique aux
investissements réalisés en 2010, mais bien celui qui s’applique aux investissements réalisés en 2011.

La mesure transitoire permet aux investisseurs de logements éligibles à la réduction d’impôt Bouvard dont l’acte authentique est passé entre le 1er janvier et le 31 mars 2011, de bénéficier d’un taux de 20 % au lieu de 18 %, mais ne leur permet pas de bénéficier d’un taux de 25 %.

Cette mesure transitoire ne concerne que le coup de rabot de 10 % et ne modifie pas l’application des taux de réduction d’impôt issus de la loi de finances pour 2009.

Pour rappel, l’article 199 sexvicies du CGI, créé par cette loi, dispose :

« […] Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010,
et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011. »

La date de réalisation de l'investissement à retenir pour l'appréciation du taux applicable s’entend, pour les immeubles acquis en VEFA, de la date d'acquisition qui est celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Dès lors, pour les logements éligibles à la réduction d’impôt Bouvard, en l’état actuel du projet de loi de finances pour 2011, si l’acte authentique d’achat est signé entre le 1er janvier et le 31 mars 2011, le taux de la réduction d’impôt ne peut pas être de 25 %, quand bien même la réservation aurait été signée avant le 31 décembre 2010.

Seule une modification de l’article 199 sexvicies du CGI résultant d’un amendement au projet de loi de finances pour 2011 adopté au Sénat ou à l’Assemblée Nationale lors des prochaines semaines, ou d’une disposition prévue dans le projet de loi de finances rectificative pour 2010, permettrait de tirer une conclusion différente et d’appliquer, le cas échéant, un taux de 25 % dans cette situation.

En toute hypothèse, il convient d’attendre l’adoption définitive de la loi de finances pour 2011 pour connaître précisément les taux applicables.

Je vous invite par conséquent à la plus grande prudence en la matière, et vous conseille, en matière de logements éligibles à la réduction d’impôt Bouvard, une signature des actes authentiques de VEFA avant le 31 décembre 2010.

Vous priant de bien vouloir prendre note de ces précisions,

Bien à vous,

Thibault BRAVARD
Avocat associé

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