N°15 - JUIN 2017
LA LETTRE FISCALE ET PATRIMONIALE

TVA et opérations immobilières : nouveautés jurisprudentielles

Les récentes décisions en matière de TVA sont à l'origine de changements majeurs notamment en matière de droit à déduction pour les nu-propriétaires (CAA Nantes du 10 décembre 2015 n°14NT01017 et CAA Bordeaux du 10 mars 2016 n°14BX03561) ainsi que pour l'application du dispositif de la TVA sur la marge des marchands de biens (TA Grenoble, 14 novembre 2016, n°1403397).

La déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition d'un immeuble par démembrement



Problématique : lorsque l'immeuble est affecté à une opération assujettie à la TVA, la TVA ayant grevé l'acquisition est déductible. Pour les acquisitions en démembrement de propriété, il a pu être considéré que le nu-propriétaire pouvait transmettre son droit à déduction à l'usufruitier. Cependant, les récentes décisions en la matière viennent encadrer strictement les conditions du transfert du droit à déduction.

Position de l'Administration admise par deux arrêts rendus récemment au stade de l'Appel : L'administration considère le nu-propriétaire comme un non assujetti dans la mesure où il n'exerce pas d'activité économique. Il en est déduit l'impossibilité de transmettre le droit à déduction de TVA. Par conséquent, dans l'hypothèse d'un propriétaire cédant l'usufruit et la nue-propriété dans le même acte à deux tiers distincts, seul l'usufruitier pourrait obtenir la déduction de la TVA. La prérogative du transfert du droit à déduction aurait donc vocation à s'appliquer seulement dans l'hypothèse d'un plein propriétaire qui cède uniquement l'usufruit à un tiers.

Notre analyse : si ces décisions peuvent s'entendre s'agissant de l'absence d'activité économique du nu-propriétaire, elles reviennent à considérer qu'un nu-propriétaire agit systématiquement dans le cadre d'une opération uniquement patrimoniale, ce qui peut être discuté. Par ailleurs, la tolérance initiale de l'Administration fiscale inscrite dans sa doctrine a pu induire en erreur des contribuables et devrait être retenue comme opposable à l'Administration. Ce moyen a pour le moment été écarté par les Cour administratives d'appel ayant eu à connaître de ces contentieux.

La remise en cause de la doctrine administrative relative au dispositif de la TVA sur marge 



Principe : la revente d'un terrain à bâtir par un professionnel peut être soumise à la TVA sur marge (article 268 du CGI) si l'acquisition préalable n'a pas ouvert droit à déduction.

Or, la doctrine administrative est venu encadrer strictement l'application de ce dispositif en indiquant qu'il était conditionné par le fait que le bien vendu ait la même qualification que le bien acquis. De ce fait, les opérations de construction-vente et les ventes de terrains à bâtir après démolition des constructions préexistantes étaient systématiquement taxées sur le prix total.

Remise en question : le Tribunal administratif de Grenoble est venu infirmer cette doctrine administrative dans un jugement du 14 novembre 2016. D'après les juges du fond, l'application du dispositif est uniquement subordonnée au fait que l'acquisition n'ait pas ouvert droit à déduction au regard de la TVA, aucune condition n'étant légalement prévue quant à la qualification du bien. 

Notre analyse : la décision rendue est pour le moment isolée et rendue par une juridiction du premier degré. Notre lecture des textes rejoint cependant celle du Tribunal Administratif de Grenoble, l'Administration ajoutant effectivement, selon nous, une condition à la loi.

Nous considérons donc que la doctrine fiscale devrait être abandonnée et qu'il pourrait être judicieux, en fonction des dossiers, de rédiger une réclamation contentieuse aux fins de demander la restitution de la TVA indûment versée dans ce type d'opérations.
Le sort des déficits générés par un immeuble cédé
 
Le déficit foncier imputé sur le revenu global (jusqu'à 10.700 Euros de façon classique) est remis en cause en cas de cession de l'immeuble dans les trois ans de l'imputation. Le revenu imposable des trois années précédentes est alors retraité de sorte que le déficit constaté sur l'immeuble soit uniquement imputable sur les revenus fonciers. S'il subsiste du déficit l'année de la cession, l'Administration fiscale considérait le solde de déficit perdu.

Le Conseil d'Etat dans un arrêt du 26 avril 2017 est venu censurer cette position et confirmer notre lecture de l'article 156, I-3° du Code général des impôts que nous partagions avec de nombreux praticiens. Désormais, les déficits fonciers se rapportant à un immeuble cédé seront imputables sur les revenus fonciers générés par les autres immeubles, pour les dix années suivantes, .
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