N°18 - NOVEMBRE 2017
LA LETTRE FISCALE ET PATRIMONIALE

 Focus sur 2 jurisprudences importantes en matière de fiscalité immobilière


Deux décisions récentes de juridictions administratives en matière de déductibilité de travaux dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (CAA NANTES 29 juin 2017), et en matière de valorisation d'immeuble (CAA MONTPELLIER 17 octobre 2017), ont attiré notre attention.

Nous revenons également dans cette édition sur 2 dispositions contenues dans les projets de lois de finances actuellement débattus au Parlement. L'une concerne la réduction d'impôt PINEL et l'autre le prélèvement à la source.
 

La déductibilité des dépenses de travaux réalisés dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (CAA NANTES 29 juin 2017)



La vente d’immeuble à rénover (VIR) était jusqu'à présent à éviter lorsque les acquéreurs souhaitaient se placer sous le régime fiscal des déficits fonciers.

En effet, selon la doctrine administrative applicable, les travaux opérés dans le cadre d’un contrat d’une vente d’un immeuble à rénover (VIR) constituent un élément du prix d’acquisition de l’immeuble par l’acquéreur. Ces dépenses ne sont pas qualifiées de charges foncières déductibles, l’Administration fiscale considérant qu’il s’agit d’une dépense en capital.

Un arrêt rendu le 29 juin 2017 par la Cour Administrative d’Appel de Nantes est venu contredire l’Administration sur sa position de principe, en considérant que les dépenses de travaux dans le cadre d’une VIR constituaient bien des dépenses déductibles des revenus fonciers.

Là encore, la prudence est de mise et il conviendra d’attendre une confirmation jurisprudentielle et une modification du Bulletin officiel des finances publiques pour avoir la certitude que les dépenses de travaux engagés dans le cadre d’une VIR sont bien déductibles.

Il nous apparait par ailleurs que l’adoption définitive de cette position n’aurait que peu d’impacts pour les futurs opérations immobilières de réhabilitation d'immeubles anciens en déficits fonciers puisqu'en pratique, le mécanisme de la VIR est plus coûteux et moins souple que celui des associations syndicales libres (ASL) régulièrement utilisées pour ce type d'opérations.
 

La dépréciation de la valeur vénale des immeubles en contentieux fiscal de l'évaluation (CAA MONTPELLIER 17 octobre 2017)


 
Le contentieux portant sur l’évaluation des immeubles est incertain en ce qu'il sous-entend d'évaluer le montant de la valeur vénale théorique des immeubles. Cette valeur vénale s’entend du prix qui aurait résulté du jeu normal de l’offre et de la demande dans le cadre d’une vente. Cette valeur est souvent remise en cause par l’administration fiscale qui conclut à des sous-évaluations.

Dans le cadre des contentieux, il est d'usage de soutenir que des facteurs externes peuvent justifier la dépréciation de la valeur vénale de l’immeuble. Un arrêt récent rendu par la Cour d’Appel de Montpellier semble confirmer cette possibilité. Les juges ont ainsi précisé que l’administration devait tenir compte des effets indirects de la crise dite des « subprimes » qui s’est traduite par une baisse significative des transactions immobilières. La Cour s’est notamment fondée sur une note de conjoncture de l’Insee pour diminuer de 10% la valeur retenue par le service des impôts. Il serait donc possible sur la base de cet arrêt de justifier d'une dépréciation affectant la valeur vénale de l’immeuble au regard de la conjoncture économique. La portée de cet arrêt est cependant relative s’agissant d’un arrêt de Cour Administrative d’appel.
Ajustement du dispositif PINEL
 
Dans le cadre des discussions relatives au projet de loi de finances pour 2018, un amendement vient d’être adopté en Commission concernant le dispositif Pinel. Cet amendement vise à assurer aux communes situées en zone B2 et C une sortie plus progressive du dispositif. Plus de 900 communes sont ainsi concernées par cet amendement telle que la commune de Saint Etienne.
Ainsi, les communes situées dans ces zones B2 et C pourraient encore bénéficier du dispositif Pinel :
  • Jusqu’au 30 juin 2018 si l’acquisition du logement ou le dépôt de demande de permis de construire à lieu avant cette date ;
  • S’agissant des acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA), pour les demandes de permis de construire effectuées avant le 30 juin 2018 et dont l’acte authentique est signé avant le 30 juin 2019.

Confirmation et aménagement du prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019.
 
Dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2017, présenté le 15 novembre dernier, le prélèvement à la source, qui a été reporté d'un an par une ordonnance du 22 septembre 2017, est confirmé et aménagé.
Les modalités et les règles de gestion pour les collecteurs (principalement les entreprises) sont allégées.
Il est par ailleurs proposé d'étendre aux propriétaires des monuments historiques les règles dérogatoires de déduction des charges foncières prévues pour l'année de transition afin de ne pas les dissuader de réaliser en 2018 des dépenses de travaux.

La loi de finances pour 2017 prévoyait le maintien du régime en l'état pendant l'année de transition permettant l'imputation de 100% des dépenses en 2018 et 100% des dépenses en 2019. Nous préconisions ainsi de privilégier ce type d'investissement lors de la perception de revenus exceptionnels importants qui ne seraient pas neutralisés par le crédit d'impôt modernisation recouvrement. Le projet de loi de finances rectificative pour 2017 vient aligner le régime des monuments historiques sur celui des déficits fonciers classiques faisant qu'en l'état, les travaux payés en 2018 seraient déductibles des revenus fonciers 2018 dans leur totalité et pour 50% en 2019. En contrepartie, les dépenses de travaux payées en 2019 ne seraient déductibles que pour 50% en 2019.

Cette modification technique nécessitera une étude approfondie des situations fiscales des investisseurs en régime monuments historiques.
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