N°23 - Janvier - 2019
LA LETTRE FISCALE ET PATRIMONIALE

Nouvelle année rime avec nouvelles dispositions fiscales

En ce début d'année, toute l'équipe du cabinet BRAVARD vous présente ses vœux pour cette nouvelle année 2019.

Comme chaque début d'année, 2019 ne dérogeant pas à la règle, de nouvelles mesures fiscales ont été votées, présentées pour certaines dans notre dernière lettre fiscale et patrimoniale. Nous revenons sur les dispositions suivantes :

 
- Prorogation jusqu'au 31 décembre 2021 du dispositif "Censi Bouvard".

- Décalage de trois mois de la réalisation des contrats de réservation dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement éligibles au dispositif Pinel en zones B2 et C, qui ont été soit enregistrés soit déposés au rang des minutes d’un notaire avant le 31 décembre 2018 et réalisés au plus tard le 15 mars 2019.

- Création d'une réduction d'impôt sur le revenu (loi "DENORMANDIE") applicable aux travaux de rénovation réalisés sur des logements anciens acquis dans certains centres villes. Les modalités d'application de ce nouveau dispositif sont les suivantes :
  • les travaux de rénovation seront définis par décret et doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération;
  • l’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans;
  • les acquisition doivent être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021;
  • les logements doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Il s'agit, d'après les travaux parlementaires, des 222 communes couvertes par le plan "Action cœur de Ville (AVC)", dont la liste est consultable sur le lien ci-joint.
- Aménagement du dispositif de plafonnement des rémunérations des intermédiaires dans le cadre du dispositif "PINEL": 
  • seuls sont plafonnés les frais et commissions versés par le promoteur ou le vendeur aux intermédiaires;
  • les opérations visées sont les opérations d'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement éligibles à la réduction d'impôt "PINEL";
  • l'estimation de ces frais et commissions doit être communiquée à l'acquéreur et figurer dans l'acte authentique d'acquisition;
  • le vendeur est seul redevable de l'amende en cas de dépassement du plafond.
- Assouplissement de certaines modalités d'application du pacte "DUTREIL" dont notamment :
  • l'abaissement de moitié des seuils de détention (10 % des titres détenus pour les sociétés cotées et 17 % pour les sociétés non cotées);
  • la prise d' un engagement collectif par une seule personne (cas des société unipersonnelles telles que les EURL, SASU…);
  • la suppression des obligations déclaratives annuelles;
  • le maintien du bénéfice du dispositif en cas de cession des titres à un autre signataire de l'engagement collectif.
Une nouvelle typologie de l'abus de droit
 
La procédure dite de "l'abus de droit" permet à l'Administration d'écarter comme étant abusif tout montage réalisé dans un but "exclusivement" fiscal. Cette notion d'exclusivité, gage de sécurité juridique pour les contribuables, vient de subir une sérieuse altération.

En effet, la loi de Finances pour 2019 institue une nouvelle procédure d'abus de droit applicable aux montages ayant un but "principalement" fiscal à compter du 1er janvier 2021, pour les actes passés en 2020. Cette nouvelle notion élargit considérablement le champ d'application des opérations pouvant être considérées comme abusives aux yeux de l'Administration.

Cela aurait pu être le cas par exemple des opérations de démembrement de propriété. Ces opérations, qui sont extrêmement courantes, ont pour objet de transmettre un bien en deux temps et évitent une taxation des droits de succession (ou de donation) sur l'intégralité de la valeur du bien. Dans le cadre de la nouvelle procédure de l'abus de droit, ce type d'opération aurait pu être déclaré inopposable à l'Administration, car considéré comme ayant un but principalement fiscal. Les intérêts de retard auraient alors été réclamés par l'Administration en plus de droits supplémentaires.

Dans ce contexte, un Sénateur avait posé une question écrite au Ministre de l'économie et des finances visant à éclairer la position de l'administration sur ce point (Question n° 08407 à Monsieur Claude MALHURET).

Finalement, Bercy vient de publier un communiqué en date du 19 janvier 2019, dans lequel il est précisé: "
la nouvelle définition de l'abus de droit ne remet pas en cause les transmissions anticipées de patrimoine, notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l'usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives". 

Par conséquent, la nouvelle procédure d'abus de droit ne s'appliquera pas aux opérations de démembrement de propriété (sous réserve bien évidemment de ne pas être fictives). Il nous apparait encore plus essentiel en tant qu'Avocat fiscaliste, de valider les montages, si ce n'est les préconiser selon ces nouvelles règles.
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